2012年恒隆推出《連繫恒隆》網上生活雜誌（http://connections.hanglung.com），昨發布頭炮「專題故事」，就係董事長陳啟宗專訪，仲提到獨門「發達」秘笈及對特首選舉的看法：

詳述做地產3件事

從事地產行業的怎樣才能發達？「第一：做地產最重要的3件事是Location、Location、Location。有沒有人照着做？很少，而且差不多沒有人會跟着這房地產幾千百年的經驗去做。第二：低買高賣。假如你高買低賣，那理論上你必定破產。」

他又透露，內地銀根短缺，地產發展商已少有高價搶地，惟市政府亦不願意低價賣地，因而可能減慢推出土地。被問及這會否影響恒隆在內地的擴展步伐時，陳反問：「市政府一般的收入，有3至4成靠賣地，如果不賣地，在興建的基建怎辦？工資發不出怎辦？我現在天天在等電話，不是說笑！我猜，很快便會接到電話。昆明那塊地，6月拍賣時有6家公司爭奪，4家是內地，兩家是海外，其中一家便是恒隆。到9月時，4家內地的全都走了，他們更表示高興，說幸好當時政府收回那塊地，如果接了貨就糟了。9月只剩下兩家公司，一對一還有勝算，所以9月（恒隆）便拿下了那塊地。」

大談特首戰看法

至於香港業務，陳啟宗表示，並非看淡香港，只是沒有機會買地，亦沒有機會賣樓，因而袖手旁觀。然而，他認為香港長遠仍有機會。在香港買地的機會是10年一遇，買地的機會不多，出售物業的機會卻是有的。當市場暢旺時，便是出售物業的良機，惟核心資產並不會出售，因為這些資產是無可替代。

他又提到對新一屆特首選舉的看法。「我的理念是，作為香港人、香港公司，應該以香港的長遠利益為依歸，要負起公民責任，選一位最好的特首，能夠為香港做點事。」

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中國社科院指樓市調控持續不斷，房地產續低迷，而房地產發展和地方經濟緊密相連，整個產業若出現崩盤，會對經濟造成致命影響。另財政部專家賈康亦警告：「房地產跌（價）30%，整個局面就不可收拾。」

2012《社會藍皮書》暨社會形勢報告會昨天舉行，中國社科院學術委員、社會學研究所所長李培林教授稱，城市化將繼工業化之後成為中國經濟社會發展的巨大引擎。工業化、城市化和市場化，已經成為拉動中國發生巨大變遷的三架馬車，在城市化急劇推進的過程中，土地的快速升值成為經濟增長和財政收入的重要源泉。

房地產與地方經濟 利益密切

一方面，群眾在快速增長的改善住房新消費需求，與轉變經濟發展方式、擴大國內消費的需求，恰相脗合。但另一方面，圍繞地產收益產生的利益博弈，也影響到實業發展，生活價格穩定和利益分配的公平、合理。所以，如何處理新形勢下這「兩難」問題，成為推動經濟健康發展的關鍵。

他表示，現在房地產價格的快速增長，政府這次經濟工作會議還表示了堅定的控制決心，但是很多地方房地產發展與地方經濟增長和財政收入都密切相連，故現在處理這個問題非常棘手，一方面要控制住房價，就要適當控制信貸規模，因為一旦房地產成為盈利企業，所有信貸都往房地產流的話，中國的實業創業精神和發展能力就會受到極大影響，這會給中國帶來極大災難。但是，整個房地產業若出現崩盤情況，也會對經濟造成致命影響。

產業鏈環環相扣 宜柔性調控

另外，財政部財科所所長賈康前天在參加上海某鋼鐵網站年會時表示，中國房地產不宜深度調控，銀行能承受到房價降20%以上，一旦降價接近30%，整個局面就不可收拾了。因為整個房地產業連帶着各種各樣的消費品，一直到文化產業、文化產品，這個鏈條對整個國民經濟的輻射和聯動作用太明顯了。

繼10月全國城市房價拐點出現以後，11月房價拐點進一步加深，房價下跌的城市數量和下調幅度均在增加。11月份70個城市房價與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。其中一綫城市全面下調，從環比數據來看，限購城市平均環比降幅都達到0.35%。

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內地樓市在調控壓力下，陸續出現泡沫爆破現象。內蒙古自治區鄂爾多斯市有開發商因資金斷裂自殺，引爆當地地產借貸恐慌；而一些二三綫城市亦掀小型開發商破產潮，多位房企老闆走佬，湖南、安徽、四川等地相繼現爛尾樓。業內人士更指，房地產業面臨大洗牌。

樓市調控和信貸收緊雙重壓力下，京滬廣深等一綫城市今年「金九銀十」（9月、10月為傳統售樓旺季）樓市慘淡情況，已開始向二三綫城市蔓延，多個城市因開發商資金鏈斷裂，出現樓市泡沫爆破現象。

貴利爆煲 溫州危機翻版

在被視為樓市泡沫最大的內蒙古鄂爾多斯市，近期發生多宗房地產高利貸的遭「走數」事件，多名涉足高利貸者因資金鏈斷裂而逃跑甚至自殺，引發了與溫州版本不同的地產借貸恐慌。

上月24日，鄂爾多斯市中富地產老闆王金福自殺身亡。知情人士透露，還不起高利貸是其自殺的重要原因。在鄂爾多斯幾乎所有的高利貸都和房地產有關，中富地產事件就是這場借貸危機的典型代表。

業內人士指，因無法從銀行獲得貸款，從民間借高利貸是鄂爾多斯許多地產商的做法。目前當地民間拆息已達年利率42%，甚至高至60%，而銀行年利率不過10%左右，開發商已很難借到錢；加上新房銷售困難，樓市風險進一步擴大。

二三綫城市亦因資金鏈斷裂而掀小開發商破產潮，湖南、安徽、四川等地相繼出現爛尾樓，多位地產商「走佬」。

長沙新盤 欠巨額工程費

在湖南長沙市，新樓盤「利璞金立方」因開發商資金鏈斷裂導致停工，傳開發商已逃跑，施工方稱開發商拖欠近5,000萬人民幣工程費款。另一家名為景上置業房地產開發商，因工程爛尾並被警方立案偵查。

在安徽宣城市，新盤「山城名居」因資金鏈斷裂停工，開發商失蹤，當地房管局不得不在官方網上公告賣房，以此「督促開發商籌集資金開工，並盡快向業主交房。」

此外不少小開發商也因資金鏈緊張、房地產業務不理想，紛紛謀求轉型，個別開發商甚至轉戰礦業、餐飲業和養殖業。

亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓稱，8成中小房企都不同程度資金緊張，下半年資金鏈斷裂案或將增多，房地產業面臨大洗牌。他指，一旦中小型房企資金鏈斷裂，除了被大房企吞併，就是破產倒閉。

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施政報告提出「起動九龍東」大計，發展局局長林鄭月娥稱要把九龍東打造成中環以外另一個核心商業區，可提供五百四十萬平方米樓面面積，相等於兩個中環，提供更多的甲級寫字樓用地。為配合新發展，政府擬率先遷走位於九龍灣海濱道的政府設施，提供辦公室、酒店等用地，再在觀塘渡輪碼頭提供文化藝術空間。同時，當局將斥資一百二十億元建造環保連接系統，貫穿啟德、觀塘、九龍灣。

留地重置政府部門本港的甲級寫字樓用地買少見少，林鄭月娥稱，啟德用地工程啟動，要捕捉機遇，將九龍東打造成中環以外另一個核心商業區，政府會率先設立兩個行動區，第一個是九龍灣海濱道重建地盤，遷走驗車中心和廢物回收中心等政府設施，騰出六點四公頃政府土地，提供辦公室、展覽會議設施、酒店、零售娛樂場所。擬議的環保連接系統車廠亦設於此區，上蓋物業提供五十萬平方米樓面

第二個行動區是觀塘渡輪碼頭海旁發展地盤，建議在巴士總站加設上蓋，作低密度發展，提供文化藝術、餐飲空間，加強人流。

林鄭月娥續稱，觀塘和九龍灣還有九幅政府地未發展或未善用，總面積五公頃，可隨時釋放出來配合發展。她又說，啟德已預留地方興建政府合署，以重置目前設於灣仔三幢政府大樓的政府部門。不過，她亦承認計劃存有挑戰，因區內的私人工廠大廈業權分散，未能促成重建或改裝配合：「我不敢講幾耐先可以實現到，係要相當長時間，並非一朝一夕。」

發展局常任秘書長韋志成則稱，擬建連接啟德用地、九龍灣與觀塘的環保連接系統全長九公里，共有十二個車站，為單軌列車，零排放，將可增加九龍東的吸引力。預計列車每兩分鐘一班，每架列車有兩卡，載客二百五十人，每日應付人流二十萬，建造費用一百二十億元，二○二三年通車。

環保觸覺則反對將灣仔政府大樓的部門遷入啟德，認為是勞民傷財，產生大量建築廢料。

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特首曾蔭權今日到添馬艦新立法會大樓宣讀任內最後一份施政報告，據本報獲悉，他將宣布推出新居屋計劃，目標是協助家庭收入3萬元或以下夾心階層，平均每年建5,000個單位，但因開拓土地需時，首批於2016年推出時，只提供約2,000伙。

土地開拓需時 最快2016年推

消息指，政府02/03年度停止住宅地的儲備，加上社會反對維港填海，又要求政府保持山脊綫，令可覓新地不多；現時拍板復建居屋，首2年推出居屋單位亦不多，不會多於3,000伙。

據港府消息透露，曾蔭權將承諾每年平均推出5千個居屋單位，但因土地供應未能配合，首兩年只推出2千伙，第3及第4年才有7千至8千個單位，料最快要待2014年接受申請，至2016年才落成。

新居屋售價會與受資助市民收入掛鈎，對象為入息不高於3萬元的家庭，重點傾向幫助白表申請者；但綠白表比例將交由房委會決定。

消息指，新居屋制度亦與傳統居屋不同，例如有5年禁售期，轉讓時補地價會以購入時地價折讓計算，若放售時樓價飈，業主毋須與政府分享，此舉旨在鼓勵居屋流轉性。

維持供應 研寬公屋地積比率

曾蔭權去年施政報告中，定下每年平均3.5萬個住宅單位目標（提供可建2萬私人單位土地，及建1.5萬個公屋單位）；現結合5千伙居屋，2016年起市場合共有4萬個單位。

公屋方面，年初的財政預算案料未來兩個財政年度有1.12萬及1.67萬個公屋單位落成，但因公屋輪候冊累積申請增至15.5萬宗，為維持3年上樓承諾，當局會放寬公屋用地的地積比率以維持供應。

長遠來說，有充足土地儲備至為關鍵，故施政報告料提出，研究在維港外填海、將工業用地轉為住宅地的措施，及擬運用郊野公園邊緣地區，將綠化地帶轉為住宅地。

今年施政報告諮詢時，結合財政預算案開支部分一併進行；據悉，曾蔭權今年亦罕有在施政報告中，一併公布一籃子的派糖措施，包括代繳公屋租金1個月、綜援和長者生果金「出雙糧」等。

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人民銀行行長周小川表示，世界經濟復甦勢頭明顯減弱，經濟運行下行風險加大，新興市場和發展中國家應繼續調整結構，增加經濟增長的可持續性。市場憧憬，周小川的言論或意味中國會推出新一輪的刺激經濟政策。

國際貨幣基金組織（IMF）方面則表示，中國仍有空間加大財政政策刺激經濟的力度。

周促發達國 推中期調整戰略

周小川在華盛頓出席國際貨幣基金組織國際貨幣與金融委員會（IMFC）部長級會議期間表示，世界經濟復甦勢頭明顯減弱，經濟運行下行風險加大，迫切需要加強全球合作。他說，主要發達國家應盡快推出明晰可信的中期調整戰略，提振市場信心，抵制貿易保護主義。至於新興市場和發展中國家，應繼續調整結構，增加經濟增長的可持續性。而IMF應抓住全球經濟面臨的主要矛盾，為有關各方提供切實可行的政策建議，維護全球經濟金融穩定。

摩通龔方雄 京財政空間充裕

有分析指，周小川的言論，或意味中央將會推出新一輪的刺激經濟政策，以應對發達國家經濟衰退的衝擊。IMF亞太部門主管辛格（Anoop Singh）表示，中國仍有空間加大財政刺激，利用財政政策刺激內需。

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄則認為，歐洲很多國家的債務水平佔GDP的比重達80%、甚至超過100%，但中國國債佔GDP只是16%，即使把地方債和各個政府層面的債務加起來，中國總的政府債務水平佔GDP比重也不超過50%，債務水平在全球可以說是最低的，處於非常可控的水平，仍有很充裕的財政空間。

對於中國是否會有新一輪刺激經濟政策，周小川指出，目前高通脹仍是中國的主要擔憂，而全球經濟放緩，通常不會影響中國的貨幣政策。

「把握好宏調 防經濟大波動」

雖然外界擔心中國經濟放緩，更可能步向硬着陸，不過周小川形容，今年以來中國經濟仍保持平穩較快發展，繼續由前期政策刺激的過快增長，向自主增長「有序轉變」。

而當前和今後一個時期，中國經濟增長動力仍較強，但短期內也面臨物價上漲較快、資本流入較多的挑戰。中國政府將進一步把握好宏觀政策的方向、力度和節奏，處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期三者的關係，保持物價總水平基本穩定，防止經濟出現大波動。

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